Finanzen
Baufinanzierungsplanung: Nie ohne doppeltes Taschenrechner-Netz

Zugegeben: Kaum ein Bauherr, der einen Kredit benötigt, wird diesen ohne vorherige Rechenarbeit beantragen. Aber angesichts der langen Laufzeiten sollten auch Laien maximale Sorgfalt walten lassen und lieber zu oft durchrechnen.

Donnerstag, 14.07.2016, 10:48 Uhr aktualisiert: 14.07.2016, 11:09 Uhr
Finanzen : Baufinanzierungsplanung: Nie ohne doppeltes Taschenrechner-Netz
Schon in der Grundschule lernt jedes Kind den Umgang mit dem Rechenschieber. Dieses Gerät brauchen angehende Bauherren zwar nicht unbedingt, dafür sollte aber der Taschenrechner umso öfter herhalten, denn die Summe des Kredits muss so genau wie möglich geplant werden. Foto: fotolia.com © Sven Bähren

Der Volksmund sagt „Wenn ein Haus gebaut wird, muss auch ein neues Auto drin sein“. Hintergrund ist folgender: Wer sich auf so lange Zeit eine finanzielle Bürde wie einen Hauskredit auferlegt, kann sich aufgrund der Abtragungskosten in den ersten Jahren – wenn die Zinslast wegen der Restsumme am höchsten ist – meist keine größeren Anschaffungen leisten - auch wenn Kredite immer noch maßlos günstig sind und kein Ende in Sicht ist. Deshalb leben viele nach dem Motto, „lieber etwas mehr leihen und dafür noch ein Auto kaufen“. Schlecht ist dieser Gedankengang nicht, aber nur teilweise richtig: Etwas mehr Geld als errechnet zu leihen, ist eine gute Option. Falsch ist es jedoch, es unnötig auszugeben. Warum Bauherren deshalb vor dem Gang zum Bankberater ihre Rechnung gründlichst doppelt und dreifach prüfen sollten, erklärt folgender Artikel.

1. Das Risiko des Rechnens

Bild 2 - Aufbau eines Fertighauses

Fertighäuser werden massengerfertig. Das lässt eine sehr genaue Kalkulation der benötigten Geldmenge zu, sofern das Haus von einer Firma fix und fertig gebaut wird. Foto: fotolia.com © Bernhard Schmerl

Jedes Haus hat seinen Gesamtpreis. Bloß: Diesen Monate vor dem ersten Spatenstich zu errechnen, hat etwas den Charakter von Glaskugelei. Warum? Ganz einfach: Wie bei großen Bauprojekten ( etwa der BER-Flughafen ) zu sehen, ist das, was anfangs errechnet wird, selten deckungsgleich mit dem, was am Ende unterm Strich steht. Im Klartext bedeutet das: Jeder Hausbau wird um eine Summe X teurer werden, als geplant.

Und dieses X wird umso schlechter kalkulierbar, je freier ein Haus geplant und gebaut wird. Das mit Abstand postivste Beispiel sind Fertighäuser in Neubaugebieten. Hier sind folgende finanzielle Sicherheiten gegeben: 

  • Die Grundstücksgrößen sind meist genau festgelegt und oft werden diese nicht von Privat, sondern Banken in großem Stil verwaltet. Der Preis dafür ist also fest und gut planbar.
  • Fertighausfirmen bieten Häuser aus dem Katalog an. Weil diese praktisch in Serie angeboten werden, ist es diesen Unternehmen möglich, sehr genaue Endpreise zu nennen.
  • Das finanzielle Restrisiko definiert sich danach, wie viel im Innenausbau noch von anderen Firmen geleistet wird. Wer sein Haus bezugs bauen lässt, hat dieses Problem nicht. Wer jedoch Innenputz, Tapeten usw. von Externen übernehmen lässt, muss mit Unwägbarkeiten leben.

Damit ist der Fertigbau, mit Hinblick auf finanzielle Planbarkeit, die sicherste Alternative. Das zeigt sich auch in den Statstiken: Seit 2010 hat sich die Zahl der Bauherrn, die ein Fertighaus bauen wollen, gegenüber klassischen Häusern nahezu verdoppelt. 

Grafik 1 - Bauweisen und Präferenzen im Wandel
Foto: Statista

Gänzlich anders sieht es jedoch bei freier geplanten Häusern aus. Angenommen, ein Bauherr will seinen ganz individuellen Traumbau verwirklichen und nicht „von der Stange“ kaufen und so das Risiko eingehen, dass „sein“ Haus im selben Neubaugebiet gleich dreimal zu finden ist. Dann hat er viel weniger Sicherheiten:

  • Einzig das Grundstück hat die gleichen Vorteile wie beim Fertighaus, denn hier gelten die gleichen Voraussetzungen.
  • Wesentlich weniger vorhersagbar sind hingegen die Kosten für einen Architekten: Immerhin ist bei Planungsbeginn kaum absehbar, wie viel Arbeit er investieren muss, wie viele Rücksprachen mit dem Bauherrn und somit Korrekturen notwendig sind.
  • Als dritter Punkt kommen die ausführenden Firmen hinzu. Wer nicht gerade eine Baufirma beauftragt, die jeden Bauabschnitt aus einer Hand anbietet, muss mit Maurerunternehmen, Zimmerleuten usw. einzeln die Preise absprechen. Und diese Unsicherheit steigert sich, je mehr Firmen beteiligt sind.

Damit ist das frei geplante Architektenhaus allein von der finanziellen Planung her eine der schlechtesten Optionen. Allerdings gibt es noch ein weiteres Projekt, das ähnliche Probleme aufweist: Der Altbau, der kernsaniert werden soll:

  • Der große Vorteil beim Altbau: Das Grundstück gehört mit dazu und muss nicht separat in die Rechnung mit einbezogen werden.
  • Auch für das Gebäude selbst ist ein mehr oder weniger verhandelbarer Festpreis vorhanden.
  • Dann aber beginnen die Probleme: Noch vor dem Kauf kann es notwendig sein, einen Fachmann (etwa einen Baustatiker) zu beauftragen. Denn ohne ihn würde ein Laie praktisch die Katze im Sack kaufen – schon dieser Fachmann kostet.
  • Und dann muss ebenfalls wieder mit einzelnen Firmen verhandelt werden, da Kernsanierungen selten komplett von einem Träger angeboten werden.
  • Hinzu kommt noch die Zeitkomponente: All diese Planungen geschehen unter Zeitdruck, weil es für das Haus ja auch noch andere Interessenten geben könnte, die einem das Haus vor der Nase wegschnappen und dann wären nicht nur die Ausgaben für den Statiker hinfällig, sondern auch sämtliche Kostenvoranschläge.
  • Obendrein hat ein jahrzehntealter Bau oft genug versteckte Mängel , die erst zutage treten, wenn die Handwerker schon mitten in der Arbeit stecken. Gerade solche Probleme können eine Kostenkalkulation komplett durcheinanderbringen.
Bild 3 - Altbau

Beim Altbau werden viele teure Mängel erst von den Handwerkern entdeckt – wenn Finanzierung und Kauf längst abgeschlossen sind. Foto: fotolia.com © artush

Damit kann auch der so beliebte Altbau (siehe Grafik oben) zum finanziellen Bumerang werden. Zumindest aber ist er in jedem Fall ein Unsicherheitsfaktor bei der Finanzierung und kann so in Extremfällen wesentlich teurer werden als ein vergleichbarer Neubau.

Im Endeffekt bedeutet das alles für den Bauherrn immer ein wenig die Quadratur des Kreises: Er muss einerseits schon vor dem Gang zur Bank sehr gut abschätzen können, was der Bau ihn im Endeffekt kosten wird. Das ist – wie anhand der Beispiele ersichtlich – eine extreme Fleißaufgabe, die so manchen Feierabend verschlingen wird. Und selbst dann ist an der Finanz-Front noch nichts entschieden. Denn wenn halbwegs feststeht, was der Bau kosten wird, steht der Anbietervergleich des Kredits auf der Agenda: Den besten Kredit gibt es nämlich nicht , er ergibt sich aus den Wünschen und Bedürfnissen, die bei jedem Kreditnehmer unterschiedlich sind. Und das wiederum bedeutet: Neben den Kostenvoranschlägen müssen angehende Bauherrn nun auch ihre eigene Finanzlage prüfen und sich darüber klar werden, was sie über welche Laufzeit abtragen können. Und auch darüber wird wieder so mancher Tag vergehen – vor allem, weil die Hausbank oft nicht den besten Kredit anbieten kann.

2. Mehr leihen, aber nicht fürs Auto

Damit steht fest: Kein Bau lässt sich von vornherein so planen, dass nur haargenau diese Summe geliehen werden muss. Es ist schlicht nicht möglich, zu sagen: „Das Haus wird fix und fertig 233485,33 Euro kosten“. Und das wiederum bedeutet: Es muss in jedem Fall mehr als die bislang kalkulierte Summe geliehen werden. An dieser Stelle ist erneut Rechnerei vonnöten: Denn im Idealfall wird die gesamte Summe plus Sicherheitsreserve auf einen Schlag beantragt. Denn Nachfinanzierungen sind meist nur zu sehr viel schlechteren Konditionen erhältlich als der ursprüngliche Kredit – manche Banken verweigern sie einem Kunden auch gänzlich.

Bild 4 - Verkommener Garten

Vorne hui, hinten pfui: Nicht nur bei Altbauten lauern auch hinter dem eigentlichen Haus noch viele Kosten, etwa für die Gartengestaltung. Foto: fotolia.com © maho

Bloß stellt sich dann zunächst die Frage: Wie viel muss geliehen werden? Und auch hier gibt es leider keine Pauschalantwort. Denn neben der Art des Hauses und den damit verbundenen Unwägbarkeiten kommt auch hier wieder die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers ins Spiel.

Grundsätzlich gelten dabei jedoch folgende Regeln:

  • Als Näherungswert für die Summe gelten je nach Hausform fünf bis zehn Prozent über den errechneten Kosten.
  • Dieses Geld sollte absolut nur dann angetastet werden, wenn es für den Bau benötigt wird und keinesfalls für Luxuskäufe.

Der Hintergrund ist folgender: Jeder Euro mehr, der geliehen wird, beeinflusst die sorgfältig austarierte Rechnung zwischen Zinssatz und Laufzeit und kann sich so auf lange Sicht als Kostenfresser entpuppen. Vermeiden lässt sich das nur auf einem Weg: Nämlich dem, dass der kreditnehmende Hausherr sich die Option offenlässt, überschüssiges Geld außerhalb der üblichen Abtragungsraten auf einen Schlag wieder zurückzuzahlen. Das geht in Form der sogenannten Sondertilgung .

Das ist eine Form der Finanzierungsrückzahlung, die jedoch gesondert in den Vertrag mit einfließen muss. Der Vorteil: Bei den meisten Banken sind Sondertilgungen bis zu einer gewissen Höhe der Netto-Darlehenssumme kostenlos möglich. Bei größeren Beträgen, die als Option offen bleiben sollen, werden aber meist Zinsaufschläge fällig.

Nur: Damit sich eben dieses „zu viel“ geliehene Geld nicht zur Belastung entwickelt, muss es auch tatsächlich zurückgezahlt werden. Allerdings ebenfalls mit Vorsicht: Viele Bauherren machen auch nach Abschluss ihres Hauses noch einen großen Fehler, und machen übereilt vom Sondertilgungsrecht Gebrauch – nur um zwei Wochen nach Ende der Bauarbeiten festzustellen, dass das Haus an sich zwar fertig ist, aber an anderer Stelle, und sei es nur der Ausbau des Gartens, noch Geldeinsatz notwendig ist.

Bild 5 - Neubau

Rundum komplett: Erst wenn das Haus und sein Umfeld wirklich „fertig“ sind, sollte die Sondertilgungskarte ausgespielt werden. Foto: fotolia.com © JSB31

Daher gilt hier: Sondertilgungen sollten zwar genutzt werden , aber wirklich erst dann, wenn mit absoluter Sicherheit feststeht, dass keine weiteren Kosten mehr lauern, die sich nicht durch das normale Monatsgehalt ohne Kreditgeld stemmen lassen.

Und was ist mit dem eingangs genannten Neuwagen, auf den so viele Hausbauer schwören? Nun, der sollte aus Vernunftgründen im Ausstellungsraum des Autohauses stehen bleiben: Nicht nur, dass ein solches Fahrzeug spielend mehr als 25000 Euro kostet und rasend schnell an Wert verliert . Es ist auch nicht sicherer vor Pannen (was ja die meisten bei einem solchen Kauf im Hinterkopf haben) als ein Jahres- oder junger Gebrauchtwagen. Und die lassen sich meist auch während der Abtragungsphase eines Hauses bezahlen.

Fazit

Wie viel Geld muss ich für mein Haus leihen?“ auf diese so oft gestellte Frage gibt es leider keine Pauschalantwort. Der einzige Rat, den man angehenden Hausherren geben kann, ist folgender: Planen Sie so genau wie nur menschenmöglich vor, auch wenn das wochenlang die Freizeit auffrisst. Ein Haus ist für die meisten Menschen der teuerste Einzelposten ihres gesamten Lebens. In Anbetracht dessen, wie lange der Bau einen finanziell bindet, sollten ein paar verlorene Feierabende und Wochenenden nichts gegen die vielen Jahre sein, die es dauert, bis ein Hauskredit abbezahlt ist.

 

Bildquellen:

1) fotolia.com © Sven Bähren
2) fotolia.com © Bernhard Schmerl
3) fotolia.com © artush
4) fotolia.com © maho
5) fotolia.com © JSB31

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