Sonderveröffentlichung

Das Bestellerprinzip: Neuregelung für Verkäufer ist in der Entwurfsphase
Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Im März 2020 könnte sich für Verkäufer und Käufer von Immobilien etwas Wesentliches ändern. Mit dem aktuell in der Entwurfsphase befindlichen Gesetz zum Bestellerprinzip werden Immobilienverkäufer zukünftig die Hälfte der Maklergebühren tragen. 

Dienstag, 10.03.2020, 10:06 Uhr aktualisiert: 10.03.2020, 11:03 Uhr
 Das Bestellerprinzip: Neuregelung für Verkäufer ist in der Entwurfsphase : Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Foto: Colourbox.de

Eine Neuregelung des Bestellerprinzips für den Kauf und Verkauf von Immobilieneigentum ist schon seit einiger Zeit im Gespräch. Im Mietbereich hat sich die Änderung schon vor einigen Jahren durchgesetzt. Hier zahlt der, der den Immobilienmakler bestellt und seine Funktion als Auftraggeber oder Besteller ausübt. Beim Immobilienverkauf sieht es derzeit noch anders aus. Die Gebühren für die Dienstleistungen des Maklers sind in den meisten Bundesländern zu 100% vom Käufer im Rahmen der Kaufnebenkosten zu entrichten. Das könnte sich künftig ändern. Im neuen Gesetzesentwurf ist von einer mindestens hälftigen Regelung die Rede, sodass der Eigentümer und Verkäufer den gleichen Anteil wie der Käufer der Immobilie an Maklergebühren zahlt. 

Welche Veränderungen kommen mit einem neuen Gesetz bei den Maklergebühren?

Wie bereits angeschnitten, werden die Immobilienmaklergebühren zum aktuellen Zeitpunkt primär vom Käufer entrichtet. Der Verkäufer beauftragt den Immobilienmakler, der alle Aufgaben rund um die Vermakelung der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses übernimmt. Bereits seit Mitte September 2019 ist der Referentenentwurf über die neue Aufteilung der Maklergebühren beim Bundesjustizministerium bekannt. Bis spätestes März 2020 soll der endgültige Gesetzesentwurf zur Abstimmung und Festlegung vorliegen. Der Kernpunkt des Bestellerprinzips wird sich darauf belaufen, dass der Auftraggeber - seines Zeichens der Eigentümer und Verkäufer, fortan die Hälfte aller für die professionelle Vermakelung der Immobilie anfallenden Kosten trägt. Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz noch in diesem Jahr in Kraft tritt und nach einer Übergangsregelung bis in den Herbst des aktuellen Jahres verbindlich ist. Bisher ist eine hälftige oder anderweitig anteilige Splittung der Maklergebühren eine Kulanzsache, die nur von den wenigsten Verkäufern angeboten wird. Im Regelfall zahlt der Käufer die Gesamtheit der Maklerkosten, die in der Immobilienanzeige unter dem Punkt Kaufnebenkosten aufgeführt sind. Eine gesetzliche Regelung zur Kostenübernahme ist aktuell nicht vorhanden. Doch in der Immobilienbranche ist die Übertragung der Courtage auf den Käufer üblich und wird nicht in Frage gestellt. Offiziell ist von einer freien Aushandlung der Kostenübernahme zwischen dem Makler, dem Verkäufer und dem Käufer die Rede. In der Praxis ist die Abwicklung eindeutig und fällt zu Lasten des Käufers

Die aktuellen Maklerkosten: Keine bundeseinheitliche Regelung 

Ein weiterer Punkt ist die bundesweit uneinheitliche Kostenabrechnung. Während in einigen Bundesländern bis zu 7,14% Maklercourtage üblich sind, zahlen Käufer in anderen Bundesländern lediglich 3,5% zuzüglich zum Kaufpreis. In Baden-Württemberg und in Bayern ist eine Teilung der Maklerkosten nicht unüblich, aber dennoch Ermessenssache des Verkäufers. In Bremen, in Hessen und in Berlin sowie in Sachsen-Anhalt trägt allein der Käufer die Gebühren und muss die Courtage für den Makler als Zusatzkostenpunkt zum Kaufpreis entrichten. Ob das Bestellerprinzip auch Einfluss auf eine bundeseinheitliche Regelung in der Höhe der Courtage mit sich bringt, ist derzeit noch fraglich und scheint nicht zum Bestandteil des Gesetzesentwurfs zu gehören. 

Achtung: Bisher haben auch mündliche Absprachen zwischen dem Immobilienmakler und dem Verkäufer eine rechtliche Bindung. Das ändert sich künftig, denn die Beauftragung des Maklers und die Regelung über die Kostentilgung bedarf der Schriftform und muss per E-Mail oder in einem handschriftlich unterzeichneten Vertrag geklärt werden. 

Die Vorteile der professionellen Vermakelung | Immobilienmakler sind in München gefragt 

Der Münchner Immobilienmarkt weist einige Besonderheiten auf. In kaum einer Region Deutschlands sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen so gefragt wie in der bayerischen Metropole und deren Randgebieten. Die Nachfrage liegt weit über den vorhandenen Angeboten, so dass Eigentümer aus München beim Verkauf den besten Preis erzielen und sich einige Vorteile sichern können. Doch auch oder gerade in München sollte die Maklertätigkeit die Schnittstelle zwischen Interessenten und Verkäufern bilden. Die Immobilien liegen preislich deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, was einen starken Fokus auf die Solvenz der Käufer und damit auf das Fundament für eine professionelle Abwicklung lenkt. Dennoch ist München kein Einzelfall. In der Praxis zeigt sich, dass durch Immobilienmakler verkauftes Wohneigentum für Eigentümer immer mit einem besseren Verkaufspreis und einer verkürzten Abwicklung verbunden ist. Während die Bonitätsprüfung und die Organisation des Verkaufsablaufs für Privatpersonen schwierig ist, erbringt ein Makler diese Dienstleistungen routiniert und mit dem notwendigen Know-how. 

Mit der Änderung des Bestellerprinzips müssen Verkäufer zukünftig eine Hälfte der Maklercourtage tragen. Käufer werden entlastet, da sie nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr die volle Summe begleichen müssen. Eigentümer tragen die Kosten hälftig und stehen nun vor der Frage, ob sie zukünftig ohne Immobilienexperten an ihrer Seite verkaufen sollen. Fakt ist, dass sich ein  Immobilienmakler in München  und in Gesamtdeutschland auch nach der Änderung des Bestellerprinzips als lohnenswerte Investition erweist. Niemand kennt den Markt und das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage besser als ein erfahrener Makler. Kein Eigentümer kann den Realwert seiner Immobilie ermitteln, ohne auf eine professionelle Dienstleistung zurückzugreifen. Trotz anteiliger Kosten ist der Immobilienmakler eine erfahrene und zielführende Unterstützung.

Trotz Bestellerprinzip ist ein Immobilienmakler eine gute Wahl für Verkäufer 

Viele Eigentümer stehen aktuell vor der Frage, ob sie den geplanten Verkauf vor der Einführung des Bestellerprinzips abwickeln sollen. Auch wenn der Verkäufer aktuell noch ohne eigene Kostenbeteiligung verkaufen kann, ist Eile nicht immer der beste Ratgeber. Wer sein Eigenheim oder die Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte allerdings auch zukünftig nicht auf eine professionelle Dienstleistung verzichten. Bei einer Immobilie handelt es sich um den wohl monetär größten Besitz, der zum Verkauf steht und bei dem die Abwicklung professionell erfolgen sollte. Die Immobilienbewertung, die Abwicklung von Besichtigungen und Interessentenprüfungen, die Koordinierung und Realisierung von Terminen beim Notar und viele weitere Aufgaben sind von einem unerfahrenen Eigentümer gar nicht zu bewältigen. Ohne eine Immobilienbewertung gehen Eigentümer finanzielle Risiken ein. Wird eine Immobilie zu einem zu niedrigen Angebotspreis verkauft, entstehen hohe monetäre Verluste. Wird das Angebot zu hoch bepreist, kann sich der Verkauf in die Länge ziehen und zu Verhandlungen mit Interessenten führen. 

Auch wenn zukünftig die Hälfte der Maklercourtage auf den Eigentümer entfällt, sollte die Inanspruchnahme einer fachkundigen Dienstleistung beim Hausverkauf und bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen die erste Wahl sein. Ohne Expertise, Markterfahrung und die Kenntnis zu den aktuellen Faktoren des Marktes sind Fauxpas im Verkauf vorprogrammiert und immer mit Problemen verbunden. Ein gutes Beispiel für den Wert der Maklerleistung ist der Immobilienmarkt in München. Ohne Makler erzielen Eigentümer einen deutlich geringeren Preis und verlängern die Laufzeit ihrer Inserate deutlich. Mit einem erfahrenen Partner wird die Immobilie zum optimalen Preis und binnen kurzer Zeit vermittelt.

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