Mietkaution sichern
Tipps gegen ein böses Erwachen bei Auszug

Die Mietkaution sorgt im Rahmen von Mietverhältnissen regelmäßig für Konflikte. Die Tatsache, dass die rechtlichen Zusammenhänge für Laien teilweise schwierig nachzuvollziehen sind, fördert Auseinandersetzungen. Mit einer durchdachten Vorgehensweise können Mieter Problemen vorbeugen.

Dienstag, 24.09.2019, 08:32 Uhr aktualisiert: 24.09.2019, 08:38 Uhr
Mietkaution sichern: Tipps gegen ein böses Erwachen bei Auszug
Foto: Sephelonor / pixabay.com

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen gemäß gesetzlicher Regelung erledigt und die Wohnung besenrein vorbereitet, wird die Mietsache vom Vermieter beziehungsweise Verwalter abgenommen. Der gemeinsame Termin in der Wohnung ist entscheidend in Hinblick auf die möglichst schnelle Auszahlung der hinterlegten Kaution. Im Idealfall wird der Zustand der Räumlichkeiten sowie die Zählerstände für Endabrechnungen von Neben- und Betriebskosten in einem Wohnungsrückgabeprotokoll dokumentiert. Grand City Property hat als bundesweit tätige Hausverwaltung mit zertifiziertem Mieterservice Erfahrung im Bereich Wohnungsabnahme und klärt in einem Expertenratgeber über wesentliche Faktoren auf. Im Artikel über die reibungslose Wohnungsübergabe heißt es: „Ist alles in Ordnung und geklärt, muss die Rückzahlung der Kaution innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von maximal sechs Monaten nach Auszugsdatum erfolgen.“ Diese Frist kommt zustande, weil der Gesetzgeber Vermietern eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zugesteht. Grundsätzlich besteht erst Anspruch auf Rückzahlung, wenn:

  • alle ausstehenden Nebenkosten sowie Mieten bezahlt sind
  • die Wohnung im vertragsgemäßen beziehungsweise einwandfreien Zustand übergeben wurde
  • selbst verursachte Schäden beseitigt sind
  • der Mietvertrag beendet ist

Stehen noch Nebenkosten aus, darf der Vermieter einen Restbetrag der Kaution einbehalten, auch über die Frist von sechs Monaten hinaus. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn tatsächlich mit einer Nachzahlung gerechnet werden muss und der Teil der Kaution bereits an den Mieter zurückgezahlt wurde, welcher nicht für die potenzielle Nebenkosten-Nachzahlung benötigt wird. Keine fixe Frist ist einzuhalten, wenn tatsächlich Forderungen seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter bestehen. Werden berechtigte Zahlungen vom ehemaligen Mieter nicht geleistet, darf der Vermieter die Kaution bis zur Klärung behalten. Die Verjährungsfrist für Ansprüche beträgt bei Mietverhältnissen drei Jahre. Diese Frist beginnt sechs Monate nach Beendigung des Vertrags beziehungsweise zum Ende des Jahres der Entstehung eines Anspruchs und gilt auch für Mietkautionen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 551 zwar unter anderem Höhe und Zahlung der Mietkaution, jedoch nicht die Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hinweise zu den damit verbundenen Ansprüchen fehlen im Mietrecht. Wie die Kautionsrückzahlung in der Praxis gehandhabt wird, steht unter starkem Einfluss von Urteilen, die in der Vergangenheit beispielsweise am Bundesgerichtshof erwirkt wurden.

Gebrauchsspuren oder Schäden?

Die Frage, ob es sich im Einzelfall um Spuren des normalen Gebrauchs handelt oder vom Mieter hervorgerufene Mängel, gehört zu den größten Streitthemen. Mängel müssen von Mietern repariert werden. Alternativ werden Vermieter durch Mängelbeseitigungskosten entschädigt. Handelt es sich um gewöhnliche Abnutzungsspuren, sind diese über die Miete abgegolten und erfordern keine Reparatur. Der Kategorie Gebrauchsspuren wird zum Beispiel folgendes zugeordnet:

  • Bohrlöcher an Wänden (vereinzelt)
  • leichte Verfärbungen an Tapeten
  • vereinzelte Fliesen mit Riss

Als Schaden werden hingegen Brandlöcher in Teppichböden oder eine Vielzahl Fliesen mit Beschädigung eingestuft. Sogenannte Schönheitsreparaturen können vom Vermieter ordnungsgemäß in den Mietvertrag aufgenommen werden. Ist der Vertrag wirksam, dürfen Vermieter die Durchführung verlangen. Allerdings sollten Mieter einen kritischen Blick auf ihren Mietvertrag werfen, da viele Klauseln unwirksam sind. Wie der Berliner Mieterverein online bestätigt, wurden diverse Formulierungen vom Bundesgerichtshof als ungültig erklärt . Als Beispielsatz aufgeführt: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“ Wie der Mieterverein erklärt, sind starre Renovierungsfristen wie diese unwirksam, weil hier „allein auf Grund des Zeitablaufs“ von einem Renovierungsbedarf ausgegangen wird. Renovierungsklauseln, wonach Mieter beim Auszug renovieren müssen, sind ebenfalls unzulässig. Gleiches gilt für Vorschriften zur Art der Ausführung. Die Experten weisen darauf hin, dass es auf den exakten Wortlaut ankommt. Je nach Formulierung sind Vereinbarungen korrekt und verpflichten zur Kostenübernahme.

Übergabeprotokolle dienen als Beweis

Um rechtliche Konflikte zu verhindern, sollte sowohl bei Einzug als auch Auszug ein Übergabeprotokoll von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden, welches den Zustand der Wohnung dokumentiert. Haben Vermieter unterzeichnet, können sie keine weiteren Mängel geltend machen. Das Abnahmeprotokoll ist im Rahmen des Mietrechts als rechtssicheres Schriftstück anerkannt und in Hinblick auf die Rückzahlung von Mietkautionen elementar. Kommt es zum Rechtsstreit, lässt es sich als Beweisstück vorlegen.

Verweigert ein Vermieter die Rückzahlung, obwohl Mieter ihren Pflichten nachgekommen sind, sollte die Herausgabe der Kaution schriftlich binnen zwei Wochen verlangt werden. Folgt auf einen anschließenden Mahnbescheid sowie Androhung einer Klage keine Reaktion, finden Mieter bei Mieterschutzbund, Mietervereinen oder auf Mietrecht spezialisierten Anwälten Hilfe für die Durchsetzung ihrer Ansprüche.

https://event.yoochoose.net/news/705/consume/10/2/6954974?categorypath=%2F2%2F2669082%2F2670173%2F2686138%2F2686293%2F2686478%2F
Nachrichten-Ticker