Mängel beim Renovieren

Wann Mieter Schadenersatz zahlen müssen

Der Ärger ist programmiert: Beim Auszug des Mieters ist die Wand mit Dübellöchern übersät, und statt in Weiß strahlt sie in grellem Pink. Nicht immer sind die Fälle so klar. Vor allem Schönheitsreparaturen sorgen oft für Probleme. Worauf ist zu achten?

Von dpa

Freitag, 28.06.2019, 14:40 Uhr aktualisiert: 01.07.2019, 10:32 Uhr

Muss die Schönheitsreparatur ein Handwerker durchführen? Nein, das können Mieter auch selbst erledigen. Foto: Franziska Gabbert

Berlin (dpa/tmn) - Wände tapezieren, Heizkörper lackieren, Türrahmen streichen - solche Schönheitsreparaturen dürfen Mieter grundsätzlich selbst erledigen. Ein Fachbetrieb ist nicht zwingend notwendig.

Aber nicht jeder Mieter ist ein versierter Heimwerker. Was passiert, wenn die Tapete schief hängt oder die Farbe nicht deckt? Kann der Vermieter dann Schadenersatz fordern?

Nacherfüllung kann verlangt werden

«Grundsätzlich schon», erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Wenn eine Leistung vereinbart wurde, und sie wird nicht fachgerecht ausgeführt, kann der Vermieter zunächst die Nacherfüllung verlangen.» Wird diese nicht oder nicht in der geforderten Qualität erbracht, dürfe er eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen. «Die Rechnung zahlt dann der Mieter.»

Der Teufel steckt im Detail. «Das Thema Schönheitsreparaturen ist sehr streitanfällig», sagt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein (DAV).

Zuerst muss geklärt werden, ob der Mieter überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. «Das ist heute schon fast die Ausnahme», erklärt sie. Viele Mietverträge seien so formuliert, dass darin enthaltene Klauseln zu diesem Thema unwirksam sind. «Dann muss der Mieter überhaupt nicht renovieren.»

Keine Forderungen bei unwirksamer Klausel

Wer seine Wohnung aus Unkenntnis trotz unwirksamer Klauseln renoviert und dabei unfachgemäß arbeitet, braucht Schadenersatzforderungen nicht zu fürchten. Denn er verursacht nach einem Urteil des Landgerichts Berlin keinen Schaden (Az.: 67 S 179/09). «Unter Umständen kann dann sogar der Mieter von seinem Vermieter Schadenersatz für den Anteil an ordnungsgemäßen Arbeiten verlangen», sagt Julia Wagner. Auf Schadenersatz kann er aber nur hoffen, wenn der Vermieter wusste, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ausführen muss.

Der zweite häufige Streitpunkt ist die fachgerechte Ausführung. «Dafür gibt es keine eindeutige Definition», sagt Wagner. «Die Rechtsprechung geht von der Erledigungen der Arbeiten in mittlerer Art und Güte aus.» Wie das aussieht, ist Ermessenssache.

Will der Vermieter seinen Schadenersatzanspruch durchsetzen, muss er dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung setzen. «Dabei sollten die geforderten Arbeiten möglichst konkret benannt werden», rät DAV-Expertin Heilmann. Erst wenn der Mieter die Mängel nicht beseitigt hat, darf der Vermieter eine Handwerksfirma beauftragen.

Dekorationsfreiheit während der Mietlaufzeit

Der Auszug des Mieters berechtigt den Vermieter nicht, selbst Hand anzulegen oder eine Firma zu beauftragen. «Es muss klar sein, dass der Mieter die gesamten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung der Mängel total ablehnt», erklärt Heilmann.

Viele Verträge sehen vor, dass der Mieter nicht nur beim Auszug, sondern schon während des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Macht er das nicht, kann der Vermieter aber keine Leistung verlangen. «Während der Mietzeit ist der Mieter bis an die Grenze der Substanzverletzung frei in seinem Dekorationsgeschmack», erläutert die Rechtsexpertin.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes besteht für den Vermieter aber die Möglichkeit, einen Vorschussanspruch auf die ausstehenden Schönheitsreparaturen geltend zu machen (Az.: BGH, VIII ZR 192/04). «Allerdings muss dafür die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam sein.»