Neue Wohnungsbaustudie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)

Bautätigkeit hinkt Bedarf hinterher

Den münsterischen Immobilienmarkt mit „angespannt“ zu umschreiben, ist noch eine Untertreibung. Kaufpreise und Mieten erreichen immer neue Höchstpreise, bezahlbarer Wohnraum wird immer mehr zur Mangelware. „Bauen, bauen, bauen“ lautet die Forderung, um die Wohnungsnot in den Griff zu kommen – doch das geht nur, wenn dafür auch Flächen zur Verfügung stehen.

Mit der Frage, ob Kommunen genug tun, um ihre Baulandpotenziale auszuschöpfen, hat sich jetzt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln auseinandergesetzt. Als Fallbeispiel wurden Bonn, Düsseldorf und Münster ausgewählt, die zwischen 2011 und 2018 den landesweit größten Bevölkerungszuwachs erlebt haben. Zudem gibt es in diesen Großstädten keine strukturellen Leerstände – wenn hier die Einwohnerzahl zunimmt, hat das direkt Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt.

In Münster entstehen zahlreiche neue Wohnungen

Zwar weist die Studie nach, dass in Münster seit über zehn Jahren eine beständig hohe Bautätigkeit zu beobachten sei. So entstanden hier – wie in Bonn – zwischen 2016 und 2018 pro 1000 Einwohner 4,7 neue Wohnungen, ein Spitzenwert in NRW. Das habe allerdings nicht ausgereicht, um den Wohnungsmangel in den Griff zu bekommen. Im gleichen Zeitraum fehlten in Münster 7,7 Wohnungen pro 1000 Einwohner – das entspricht einem Defizit von 2450 Wohnungen pro Jahr. Im Ranking der Lücke zwischen Bautätigkeit und Bedarf liegt Münster damit landesweit auf Platz 4 – die Stadt konnte zwischen 2016 und 2018 trotz aller Bemühungen nur 61 Prozent des Wohnungsbedarfs decken, heißt es in der Studie weiter. Das Institut empfiehlt, die Bautätigkeit langfristig noch stärker auszuweiten, um den Nachfrageüberhang auszugleichen.

Münster ist damit in Sachen Wohnungsbau – wieder einmal – ein Opfer seines eigenen Erfolges: Je mehr Menschen in die Stadt ziehen, umso mehr Wohnraum wird benötigt. Städte, die schrumpfen, haben solche Probleme nicht.

Bauland in Münster ist rar

Um Wohnungen zu bauen, braucht es freilich Bauland – doch das ist rar. Im Gegensatz zu anderen Städten in NRW hat Münster zwischen 2009 und 2918 stark auf die Außenbereiche gesetzt, hier wurden 38,5 Prozent der Baugebiete entwickelt. Düsseldorf hingegen entwickelte nur 18,5 Prozent seiner Baugebiete im Außenbereich, Bonn kein einziges.

Den Mietpreisanstieg zwischen 2010 und 2018 beziffert die Studie für Münster bei 23,4 Prozent pro Quadratmeter. „Der Anstieg des Mietpreisniveaus bei schwindenden Wohnflächenpotenzialen und steigendem Nachfragedruck entfaltet eine kausale Eigendynamik, die kommunale Wohnbaupolitik aktuell und zukünftig vor große Herausforderungen stellen wird“, fasst das IW zusammen.

Den Akteuren vor Ort rät das Institut, Wohnungsbau als oberste politische Maxime zu priorisieren, einen „Common Sense“ zwischen allen relevanten öffentlichen und privaten Akteuren herzustellen, zugleich an der Innenentwicklung festzuhalten – und eine vorausschauende Bauland- und Liegenschaftspolitik zu betreiben.