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Immobilienmarkt in Bewegung: Hausverkauf mit Nießbrauch als Option für das Alter

Eine Immobilie verkaufen, trotzdem darin wohnen bleiben und sie vielleicht sogar vermieten, das klingt ziemlich unmöglich – ist es aber nicht. Denn in Deutschland gibt es das sogenannte Nießbrauchrecht. Obwohl es für Käufer zunächst wenig lukrativ erscheinen mag, findet es auf dem Immobilienmarkt immer häufiger Anwendung.

Aschendorff Medien

Foto: Colourbox.de

Nießbrauch attraktiv vor allem für ältere Menschen

Viele ältere Eigenheimbesitzer machen sich Gedanken, was später einmal aus ihrer Immobilie wird. Sie den Kindern zu überlassen, ist nicht immer eine sinnvolle Option. Familien leben heute oft weit verstreut und so besteht häufig gar kein Interesse an einer Übernahme seitens der Kinder. Hinzu kommt, dass immer mehr ältere Menschen ihre finanzielle Lage absichern möchten, falls beispielsweise eine Pflegebedürftigkeit eintritt. Oder die Immobilie soll den Kindern geschenkt werden, um steuerliche Freibeträge zu nutzen und Erbschaftssteuer zu sparen. Der Verkauf oder die Schenkung des Eigenheims erscheint dann sinnvoll, gerade auch angesichts der aktuellen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Allerdings bedeutet er im Normalfall auch die Aufgabe des vertrauten Zuhauses.

Hier kann der Nießbrauch eine Option sein. Er ähnelt dem bekannten Wohnrecht, geht aber noch einen Schritt weiter. Das Verbraucherportal IMMO.info hat dem Nießbrauchrecht eigene Ratgeber und Onlinerechner gewidmet. Wer eine Immobilie verkauft und sich dabei das Nießbrauchrecht sichert, kann das Haus selbst weiter nutzen und – anders als beim Wohnrecht - sogar durch eine Vermietung an Dritte finanziell davon profitieren. Ist also beispielsweise der Umzug in eine Pflegeunterkunft irgendwann unvermeidbar, kann das Haus immer noch vermietet werden. Die Einnahmen helfen dann bei der Finanzierung der Pflege. Mit einer Hypothek belastet oder als Sicherheit für einen Kredit eingesetzt werden, kann das Haus dann allerdings nicht mehr.

Verkauf mit Nießbrauch ist möglich

Wohnrecht oder Nießbrauchrecht sind häufig dann ein Thema, wenn das Haus mittels einer Schenkung an die Kinder übertragen wird. Je nach Verwandtschaftsgrad sind Freibeträge bis zu 500.000 Euro drinnen. Doch auch beim Verkauf kann es eine Option sein. Hier stellt sich die Frage, warum jemand ein Haus kaufen sollte, ohne es nutzen zu können und ob es dafür überhaupt Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gibt. Doch auch für Käufer kann Nießbrauch Vorteile bringen.

Das betrifft unter anderem den Kaufpreis. Der liegt bei einem Nießbrauch unter dem Marktwert. Berechnet wird die Werteinbuße anhand der voraussichtlichen Nießbrauchzeit. Der geringere Wert für den Käufer senkt gleichzeitig auch die Steuerlast beim Kauf.
Ein Verkauf mit Nießbrauchrecht kann deshalb vor allem innerhalb der Familie sinnvoll sein. Es gibt aber auch spezielle Anbieter, die Immobilien mit einem entsprechenden Modell ankaufen. Statt einer Einmalzahlung erfolgen dabei häufig monatliche Zahlungen an den Verkäufer. Deshalb wird hier auch von einer Verrentung der Immobilie gesprochen, die Verkäufer erhalten eine lebenslange Leibrente.

Nießbrauch in der Praxis

Beim Hausverkauf mit Nießbrauch gilt es genau auf die Vereinbarungen zu achten. Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht. Es kann also nicht auf andere übertragen werden. Aber es kann mehrere Personen betreffen. Wird das Haus also beispielsweise von einem Paar bewohnt, sollte der Nießbrauch unbedingt für beide festgelegt werden. Wichtig für die Absicherung ist eine entsprechende Eintragung im Grundbuch.
Vereinbart wird ein Nießbrauch meist auf Lebenszeit. Grundsätzlich sind bei einem Nießbrauch aber viele individuelle Vereinbarungen möglich, was die Zeitdauer und genaue Ausgestaltungen betrifft. Das kann zum Beispiel auch Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie betreffen. Im Regelfall liegt die Verantwortung dafür beim neuen Eigentümer.
Es ist in jedem Fall empfehlenswert einen Immobilienverkauf mit Nießbrauch genau zu planen und zu überdenken. Sämtliche getroffenen Vereinbarungen sollten vor Abschluss anwaltlich geprüft werden.

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