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Sanierungsmaßnahmen, die langfristig Kosten sparen

Sanierungsmaßnahmen am Eigenheim sind irgendwann notwendig. Sie dienen nicht allein der Verbesserung des persönlichen Komforts oder steigern den Wert des Hauses, sie sind auch dazu gedacht, die Bausubstanz möglichst lange zu erhalten. Trotzdem helfen sie mitunter dabei, die Kosten, die das Haus verursacht, zu senken. Aber welche Maßnahmen sind sinnvoll und welche Kostensenkung und Wertsteigerung können einzelne Maßnahmen bedeuten? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Aschendorff Medien

Energetische Sanierungen lohnen sich oft besonders, da sie auch noch staatlich gefördert werden. Man darf gespannt sein, wie der neue Förderkatalog der Bundesregierung ausfallen wird. Foto: Unsplash.com

Energetische Sanierung: Energieverbrauch senken

Die energetische Sanierung wird im Regelfall mit der eigenen Kostensenkung in Verbindung gebracht. Falsch ist diese Annahme nicht, doch steigert eine solche Sanierung auch den allgemeinen Wert des Hauses, denn:

-     Energieausweis – kaum ein Käufer wird heute noch ein Haus zu guten Kursen erwerben, dessen Energiebilanz minderwertig ist. Ein guter Energieausweis hebt also auch den Verkaufswert des Eigenheims an.

-     Marktwert – er hängt mit dem Energieausweis zusammen, doch gilt für unsanierte Häuser ebenfalls, dass jeder Käufer den Preis markant drücken wird, und zwar um die Kosten der notwendigen energetischen Sanierung.

Als Hausbewohner ist die energetische Sanierung bares Geld wert, zumindest dann, wenn sie passend zum Haus und den Gegebenheiten durchgeführt wird. Eine klare Aussage aus der Ferne, was notwendig ist, lässt sich nicht tätigen. Jedes Haus ist anders und ein Gebäude, welches schon eine Fassadendämmung und neue Fenster hat, muss anders bewertet werden als eines, welches vor Jahrzehnten mal eine Dämmung erhalten hat. Allgemein gilt jedoch:

-     Dämmung – Dach, Außenfassade, mitunter Keller und Zwischendecken. Diese Maßnahmen helfen dabei, dass die Heizenergie nicht durch die Wände nach außen dringt, was wiederum bedeutet, dass Heizkosten massiv eingespart werden können.

-     Fenster – sie werden ungefähr nach dreißig bis vierzig Jahren ohnehin getauscht. Da sich jedes Haus mit der Zeit setzt, entstehen Lücken und Löcher zwischen Fassade und Fenster, sodass keine Dichtheit mehr gegeben ist. Heute sind dreifachverglaste Fenster bereits der Standard. Bei einer neuen Fassadendämmung werden im Regelfall auch die Fenster erneuert. So wird ausgeschlossen, dass sich Wärmebrücken bilden.

-     Dach – auch ein Dach hat regulär eine gewisse Lebenszeit, dann muss es erneuert werden. Je nach Haustyp ist die Erneuerung jedoch nicht unbedingt notwendig, teilweise genügt es auch, den Dachboden von innen zu dämmen. Auch dies zählt zu energetischen Sanierungen und wird meist dann umgesetzt, wenn das Dach an sich noch nicht das Austauschalter erreicht hat. Viele Hausbesitzer entscheiden sich im Zuge der Dacharbeiten zugleich für eine Solaranlage. Diese lohnt sich heute insbesondere dann, wenn der Strom gleich selbst benutzt wird.

-     Heizung – abhängig von der aktuellen Heizungsanlage ist der Austausch ratsam oder gar notwendig. Wenn es möglich ist, so sollte im Rahmen der energetischen Sanierung auf eine Wärmepumpe umgestellt werden. Diese verursacht keine laufenden Kosten, selbst die Wartungsgebühren bewegen sich in einem sehr überschaubaren Rahmen.

Zu den energetischen Sanierungen stoßen die generellen Sanierungsmaßnahmen. Wasserführende Leitungen, Stromleitungen, aber auch die Gestaltung der Bäder gehören mit dazu.

Wie groß fällt das Sparpotenzial bei energetischen Sanierungen aus?

Das Sparpotenzial kann enorm sein, oder auch nicht. Es kommt immer auf das vorherige Gebäude und dessen Werte an. Werden nur noch Dach und eventuell der Kellerbereich nachgedämmt, so sind die Einsparungen natürlich geringer als bei einem Haus, welches praktisch von Bodenplatte bis zum Dachfirst energetisch saniert wird. Allerdings lässt sich Folgendes sagen:

-     Fenster tauschen - es gilt, dass sich Fenster nach acht bis fünfzehn Jahren selbst bezahlt haben. Die Einsparung an Heizenergie liegt alleine bei bis zu 20 Prozent. Außerdem kann gerade im Erdgeschoss durch die Wahl Fenstern mit hoher Widerstandsklasse die Sicherheit im Haus erhöht werden. Gleiches gilt für die Haustür.

-     Heizungsanlage - auch sie kann sich binnen zehn Jahren bezahlt machen und bietet eine Einsparung von bis zu 15 Prozent.

-     Solaranlage - bei den aktuellen Strompreisen würde sich die Anlage in einer wesentlich kürzeren Zeit als zehn Jahren amortisieren. Die Grundlage ist, dass ein Stromspeicher genutzt, und somit der produzierte Strom selbst verwendet statt eingespeist wird. Eine Einsparung von bis zu zwanzig Prozent ist möglich - abhängig vom jetzigen Stromvertrag.

-     Fassade dämmen - auch diese Arbeiten können bis zu zwanzig Prozent der Heizkosten einsparen. Die Amortisationszeit ist ein wenig länger.

-     Dach dämmen - wird das Dach gedämmt, lassen sich wiederum zwanzig Prozent der Heizkosten einsparen. Warme Luft steigt stets empor. Je nach Umfang der Dacharbeiten zahlen sich die Maßnahmen innerhalb von achtzehn Jahren aus.

Bei der energetischen Sanierung sollte allerdings nicht allein auf den eigenen Geldbeutel geschaut werden. Etliche Problemstellen bedeuten auch eine Gefahr für die Bausubstanz. Ein ungedämmtes Dach, unter dem sich Schwitzwasser sammelt, wird früher oder später die Dachbalken schädigen. Eine nicht korrekt gedämmte Fassade ist hauptursächlich für Feuchtigkeit und Schimmelschäden.

Wichtig ist bei einer Solaranlage zu überlegen, wie sie genutzt wird. Ist eine Wärmepumpe vorhanden, so dient die Solaranlage meist auch zur Bereitstellung des Wärmepumpenstroms. Stromspeicher helfen, mehr eigenen Strom selbst zu verbrauchen. Fakt ist, dass durch die immer weitere Einspeisevergütung der Verkauf des selbst produzierten Stroms unrentabel wird. Doch bei den heutigen Strompreisen gilt auch, dass jede Kilowattstunde, die selbst produziert und nicht gekauft werden muss, Kosten spart.

Wie lassen sich solche Maßnahmen finanzieren?

Die Sanierung eines Hauses ist alles, nur nicht günstig. Selbst die Hauseigentümer, die handwerklich nicht nur geschickt sind, selbst fundiertes Wissen haben oder entsprechende Fachleute an der Hand, müssen für die Materialkosten aufkommen. Gerade rund um das Dämmmaterial steigen die Kosten seit längerer Zeit rasant an. Grundsätzlich ist es so, dass die Mehrheit der Hausbesitzer einen Kredit für diese Maßnahmen benötigt. Aber was ist hier möglich?

-     Modernisierungskredit – er gilt natürlich auch für energetische Sanierungsarbeiten am Haus. Diese Kredite sind in Bezug auf ihre Zinsen ein wenig teurer als eine herkömmliche Baufinanzierung, dafür lassen sie sich leicht aufnehmen. Zugleich werden sie nicht unbedingt durch eine Grundschuld oder Hypothek besichert. Die Voraussetzung für die Kredite haben Eigenheimbesitzer, denn der Nachweis der Immobilie ist notwendig. Des Weiteren kommt es auf die Bonität der Kreditnehmer an.

-     Erweiterte Finanzierung – ist der Hauskredit noch nicht abbezahlt, so können Hausbesitzer ihn nach etlichen Jahren eventuell erweitern. Ein weiterer oder abgeänderter Grundbucheintrag ist die Folge davon. Die Kosten für die Eintragung kommen zu den Kreditkosten hinzu. Ein wenig problematisch kann sein, dass eventuell die Konditionen der Finanzierung im Allgemeinen angepasst werden.

-     Weitere Kredite – letztendlich kann sich jeder Kredit für eine Sanierung eignen. Die Frage ist immer, welche Konditionen gelten. Da es sich bei einer Sanierung meist um Summen jenseits der 50.000 Euro handelt, wird die Bank auch Sicherheiten erwarten, die wiederum vom Haus an sich gestellt werden. Kosten für Grundbucheintragungen müssen also mit einkalkuliert werden.

Grundsätzlich gibt es Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen. Die Förderpakete der KfW werden aktuell neu zusammengeschnürt, wurden aber für spätestens Ostern angekündigt. Der Umstieg auf eine neue Heizungsanlage wird abseits gefördert. Hier ist das BAFA für die Förderung zuständig und bietet satte Zuschüsse.

Weitere wichtige Sanierungsmaßnahmen

Aus wirtschaftlichen Gründen ist die energetische Sanierung oft zuerst auf dem Merkzettel. Allerdings sollte kein Hausbesitzer die anderen altersgerechten Baustellen im Eigenheim vergessen. Kein Haus bleibt hundert Jahre stehen, wenn es nicht entsprechend gepflegt wird. Es gilt:

-     Wasserleitungen – umso älter sie sind, desto anfälliger sind sie. Wasserleitungen können die Ursache für erhebliche Schäden sein, die schon so manches Haus in die Knie gezwungen hat. Es mag keine verpflichtende Regel geben, wann die Leitungen auszutauschen sind, doch wird meist von einer Lebensdauer von dreißig Jahren gesprochen. Sollte das Haus gar noch Kupferleitungen haben, ist ein Austausch sofort angeraten.

-     Elektrik – auch hier gilt der Merksatz von dem Austausch nach dreißig Jahren. Wer solch alte Leitungen hat, der wird aber von selbst wissen, welche Probleme rundum diese Leitungen bestehen. Das Leben hat sich massiv gewandelt und nicht nur fehlen in älteren Häusern Steckdosen an allen Ecken und Enden, auch sind die Leitungen teils überlastet. Das Problem beim Austausch der elektrischen Leitungen ist, dass diese Arbeiten umfangreich und teuer sind. Alle Wände müssen entlang der Leitungen aufgestemmt werden, schließlich werden sie verschlossen und neu gestrichen.

-     Abdichtung – sie betrifft die Bausubstanz und macht meist im Keller Probleme. Sind dort einzelne Wände feucht oder bilden sich gar Wasserlachen? In diesem Fall ist die Abdichtung der Kellerwände oder die der Bodenplatte defekt. Solche Auffälligkeiten müssen schnell beseitigt werden, denn Wasser sucht sich seinen Weg. Eine feuchte Kellerwand kann durchaus dazu führen, dass plötzlich die Wand im Erdgeschoss feucht ist.

Welche Arbeiten durchgeführt werden müssen, kann am besten ein Fachmann bestimmen. Hausbesitzer sollten sich allgemein – auch bezüglich der energetischen Sanierung – Beratungen und Kostenvoranschläge einholen. Oft ist es für Laien nicht ersichtlich, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen.

Es ist jedoch nicht so, dass die Maßnahmen stets von Fachleuten durchgeführt werden müssen. Wer geschickt ist und sich das Wissen aneignet, der kann durchaus eine Dachinnendämmung selbst anbringen. Auch die Außenfassade lässt sich mitunter selbst dämmen. Allerdings sollte nun unbedingt eine Wärmebildkamera genutzt werden, damit eventuelle Schwachstellen auffallen, bevor es zu Schwierigkeiten kommt. Hinsichtlich der Wasserleitungen oder Elektrik sind Profis jedoch notwendig. Laien haben aber die Möglichkeit, die Vorarbeit in Eigenregie zu leisten. Muss der Elektriker nur noch neue Leitungen verlegen, weil die Wände längst aufgestemmt sind, so kostet die Sanierung natürlich weniger. Auch das Zuspachteln der Wände kann notfalls selbst übernommen werden.

Fazit - die Sanierung ist wichtig für den Werterhalt

Eine Immobilie verliert stetig an Wert. Dies mag auf den ersten Blick nicht sichtbar sein, doch durch die Nutzung der einzelnen Komponenten werden diese mit der Zeit erneuerungsbedürftig. Bleiben die Modernisierungen aus, kann bei einem Verkauf nur ein geringerer erlös erzielt werden und das Objekt verliert generell an Attraktivität. Somit sind Sanierungsarbeiten, auch die energetischen Maßnahmen, ein wichtiger Faktor bei der Wertsteigerung und dem Werterhalt des Eigenheims. Auf dem Weg dahin sollten sich Hausbesitzer jedoch gut beraten lassen und die finanziellen Optionen miteinander vergleichen.

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