Seriöser Mietvertrag - das sollte beachtet werden
In Deutschland werden Mietverträge vom Gesetzgeber nicht bis ins letzte Detail geregelt. Zu unterschiedlich sind die verschiedenen Mietobjekte, als dass ein allgemeingültiges Vertragswerk geschaffen werden kann, dass sowohl das Anliegen der Vermieter als auch die Wünsche der Mieter berücksichtigt. Ein sogenannter Mustermietvertrag enthält nur Basisinformationen. Deshalb sollten private Vermieter, denen in der Regel nicht alle Winkelzüge des Mietrechts geläufig sind, einige wichtige Aspekte beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Diese Inhalte sind im Mietvertrag vorgeschrieben
Ein Mietvertrag für private Vermieter verfügt in der Regel über eine unbefristete Laufzeit. Dabei variieren Inhalt und Form stark, sodass es eine Menge Spielraum gibt, um individuelle Abmachungen zu integrieren. Einige Vertragsbestandteile sind in einem seriösen Mietvertrag jedoch zwingend vorgeschrieben:
● Die Namen und aktuellen Anschriften von Vermieter und Mieter.
● Alle volljährigen zukünftigen Bewohner des Mietobjekts.
● Genaue Beschreibung des Mietobjekts bezüglich Quadratmetern und der Anzahl der Räume.
● Weitere Räumlichkeiten wie Dachboden, Keller, Stellplatz oder Garage.
● Möbel und Geräte wie z.B. eine Einbauküche, die in der Wohnung verbleiben sollen.
● Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Nettokaltmiete und Betriebskosten.
● Mietbeginn und, bei befristeten Verträgen, Zeitpunkt des voraussichtlichen Endes des Mietverhältnisses.
● Anzahl der Schlüssel, die übergeben werden.
● Kündigungsfristen.
● Vereinbarungen, die Haustiere, Umbauten und Untervermietungen regeln.
● Höhe der Kaution. Diese darf die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten.
Hilfreiche Tipps für private Vermieter
Viele Menschen kommen durch ein Erbe oder ein Investment in den Besitz einer Wohnimmobilie, ohne diese selbst nutzen zu wollen. Die Wohneinheiten sollen dann so gewinnträchtig wie möglich vermietet werden.
Dabei zeigen sich private Vermieter, deren beruflicher Alltag außerhalb des Immobilienmarktes angesiedelt ist, oft unbedarft. Sie schließen Mietverträge ab, die sich im Laufe der Zeit als nachteilig herausstellen. Die folgenden Tipps geben darüber Aufschluss, wie ein Mietvertrag aussehen soll, der sowohl Mieter als auch Vermieter auf lange Sicht zufriedenstellt:
Langfristige Planung
Mit der Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags geht der Vermieter eine enge Geschäftsbeziehung mit dem Mieter ein, die über Jahrzehnte andauern kann. Dabei zählen einige Aufgaben zu den täglichen Pflichten eines Vermieters.
● Auflistung der jährlichen Nebenkosten
● Jährliche Prüfung durch das zuständige Finanzamt
● Pflege und Instandhaltung
● Sanierung & Renovierung
● Neuvermietungen bei Mieterfluktuation
● Rechtliche Konflikte mit einzelnen Mietern
In vielen Fällen empfiehlt es sich, eine Hausverwaltungsgesellschaft zu beauftragen, die die Interessen des Vermieters ganz oder teilweise vertritt.
Festlegung des Mietpreises
Die Ermittlung der Miethöhe setzt voraus, dass sich der Vermieter mit dem Immobilienmarkt der Region befasst. Dabei ist der jeweilige Mietspiegel maßgeblich. Es sollten zusätzlich folgende Fragen beantwortet werden:
● Gibt es mehr Mieter als Wohnungen, die zur Verfügung stehen?
● Überzeugt die Immobilie durch eine attraktive Lage oder Ausstattung?
● Wie lange dauert es im Durchschnitt, bis eine Wohnung neu vermietet ist?
● Existiert in der fraglichen Region eine Mietpreisbremse?
Sollte eine Mietpreisbremse gelten, darf der Mietpreis nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt sein. Ohne Mietpreisbremse steigt dieser Wert auf 20 %.
Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten
Alle Punkte, welche im Mietvertrag nicht explizit geklärt sind, werden im Regelfall zugunsten des Mieters ausgelegt. Nachträgliche Änderungen erweisen sich als schwierig bis unmöglich zu bewerkstelligen.
Daher sollte der private Vermieter vorab im Mietvertrag festlegen, welche Reinigungspflichten und Kleinstreparaturen dem Mieter auferlegt werden. Außerdem ist die Angelegenheit der Renovierung beim Auszug zu regeln.
Mit oder ohne Makler vermieten
Private Vermieter entscheiden sich häufig, den Makler einzusparen. Dabei werden Kosten vermieden, die sich auf zwei Monatsmieten belaufen können.
Allerdings spart ein Makler Nerven, Zeit und persönlichen Aufwand. Die Wohnung wird schneller vermietet und die Bonität des Mieters gründlich geprüft. Zudem können die Kosten für den Makler steuerlich geltend gemacht werden.
Solvente Mieter erkennen
Ein Mieter, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, stellt ein Problem dar, das viel Zeit und Geld in Anspruch nehmen kann. Deshalb sollte sich der Vermieter die relevanten Einkommensbescheide zeigen lassen und eine Schufa-Auskunft einholen.
Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe
Bei der Wohnungsübergabe sollte die Kaution und die erste Miete schon überwiesen sein. Das stärkt das Vertrauen in den Mieter. Ein ordentliches und vollständiges Übergabeprotokoll vermeidet im Vorfeld spätere gerichtliche Streitigkeiten.
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