Wie man ein Mietshaus verkaufen kann.

Was muss ich machen?

Ein Mietshaus erfolgreich verkaufen? Gestaltet sich dies schwieriger, als der Verkauf der Immobilie, die man selbst gebaut und bewohnt hatte?

Ja – das geht schon bei der Käuferzielgruppe los. Ein normales Haus, irgendwo am Stadtrand gelegen, im Grünen zieht eine ganz klar umrissene Zielgruppe an – nämlich in der Regel jene Leute, die dieses Einfamilienhaus selbst gern bewohnen wollten. Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Zielgruppe ebenfalls klar definiert. Es handelt sich hierbei um professionelle Kapitalanleger.

Warum man einen Makler braucht.

Diese haben in der Regel Ahnung vom Geschäft. Entsprechend wissen sie mögliche Risiken und wie man diese im geringstmöglichen Maße hält. Daher sind sie auch von einer deutlichen Akribie, wenn es darum geht, den Immobilienzustand und die dazugehörigen Dokumente zu überprüfen.

Wie schon erwähnt: Es sind Profis am Werke. Daher ist es unerlässlich, ebenso professionell zu sein und genügend Hintergrundwissen zur Immobilie zu besitzen. Dies bedeutet zwingend eine Sache. Man muss einen Makler beauftragen. Denn auch diese Personengruppe hat Ahnung – in der Regel mehr, als man selbst. Schließlich ist für den Leser dieser Zeilen der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in der Regel kein Alltagsgeschäft, das man jeden Tag absolviert.

Eine Alternative wäre natürlich, das Mehrfamilienhaus umzustrukturieren, sodass aus einem solchen Gebäude mehrere Eigentumswohnungen werden. Dies bedeutet, dass hier eine höhere Rendite im Verkaufsfall erzielt werden kann.

Aber ob der Verkauf en bloc geschieht, oder mehrere Eigentumswohnungen veräußert werden: Es ist wichtig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Dies erfordert entweder mathematische Kenntnisse und, respektive oder, die Kenntnisse des Maklers.

Sollte man nun selbst mathematisch tätig werden wollen, gilt es zu wissen, dass es mehrere Möglichkeiten gibt, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Man kennt sowohl das Sachwertverfahren, als auch das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.

Die eigenständige Wertermittlung.

Und es kommt ganz auf die Immobilie an, welches Verfahren effektiv genutzt wird. Aber, da wir eine Mehrfamilienhausimmobilie haben, die veräußert werden soll, eignet sich die Ertragswertmethode.

Hierzu muss der Jahresreinertrag kalkuliert werden, der sich aus dem Jahresrohertrag ergibt, von dem die Bewirtschaftungskosten, sowie die sogenannten Verwaltungskosten abgezogen werden.

Ebenfalls wichtig: Die Bodenwertverzinsung. Diese errechnet sich durch den Bodenwert, der mit dem Liegenschaftszins multipliziert wird. Um den Bodenwert zu erhalten, muss die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden.

Ferner benötigt man einen sogenannten „Vervielfältiger“ – und diesen Wert erhält man, wenn man auf der Homepage des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz in der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) nach Paragraph 20 Anlage 1 sucht.

Man muss auch noch den Gebäudeertragswert errechnen, der sich als Produkt des Gebäudereinertrages und des Vervielfältigers ergibt. Den Gebäudereinertrag kalkuliert man im Übrigen durch die Subtraktion von Jahresreinertrag und Bodenwertverzinsung.

Eine letzte Addition und schon haben wir den Ertragswert. Diesen errechnen wir durch folgende Formel: Gebäudeertragswert + Bodenwert.

Verkaufspreis = Gewinn?

Haben wir den Verkaufspreis errechnet, können wir den Gewinn einstreichen? Nicht ganz. Erstens versteht sich der Verkaufsgewinn inklusive der Kosten, die bei einem Immobilienverkauf auf der Seite des Käufers im generellen anfallen. Hierunter fallen die Kosten für die Dienstleistung des Notars, einen Kaufvertrag aufzusetzen, die Eintragung ins Grundbuch, ebenso die sogenannte „Grunderwerbssteuer“.

Auch ist es möglich, dass der Verkäufer in bestimmten Punkten zur Kasse gebeten wird. Die Hausbewertung oder die Besorgung von Unterlagen, beispielsweise den Energieausweis. Wenn Dritte auch noch Rechte am Haus haben, müssen diese Rechte gelöscht werden, was ebenfalls Geld kostet. Auch könnte eine Spekulationssteuer anfallen, so man das Haus nach weniger als 10 Jahren verkaufte. Und sollte das Haus durch die Bank mitfinanziert worden sein, könnte diese verlangen, dass eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ gezahlt wird.

Des Weiteren benötigt man für einen Hausverkauf diverse Unterlagen, etwa die Bauakte und den Bebauungsplan.

Fazit

Es ist im Generellen angezeigt, sich über den Immobilienmarkt zu informieren, wenn man mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu erwerben, oder es zu verkaufen. Und so man zur Miete wohnt und dennoch Gutes tun will – etwa Sonnenkollektoren auf dem Dach installieren – steht man in Hamburg relativ gut dar.