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Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung

Büroflächen sind knapp und teuer

Münster

Freie Büroflächen sind in Münster so knapp wie selten zuvor. 1,2 Prozent Leerstandsquote weist die aktuelle Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung aus. Allerdings hat es im Pandemiejahr einen kräftigen Anstieg der Mietpreise für Büroflächen gegeben.

Campus Loddenheide Foto: Wirtschaftsförderung Münster

Der Einfluss der Corona-Pandemie auf die Büroflächennachfrage sowie die anhaltend knappe Angebotslage in Münster haben im Jahr 2020 den erzielten Umsatz auf 78 000 Quadratmeter sinken lassen. Das Ergebnis lag der Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung zufolge zehn Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt und etwa 25 Prozent unter dem Allzeithoch aus dem Jahr 2019.

Ein wesentliches Indiz für den Druck auf dem Markt ist die auf 1,2 Prozent gesunkene Leerstandsquote. Der historische Tiefstwert liegt unterhalb der gesunden Fluktuationsreserve von zirka drei Prozent, heißt es weiter. Experten bezeichnen ein Niveau ab drei Prozent als notwendig für die Funktionsfähigkeit des Marktes, damit sich dieser schnell und effektiv an konjunkturelle Zyklen anpassen kann.

Nachfrage treibt Mieten in die Höhe

Neben der niedrigen Leerstandsquote hat die seit Jahren stabile, hohe Nachfrage auch die Mietpreise nachhaltig beeinflusst. Der Durchschnittsmietpreis ist auf knapp über elf Euro pro Quadratmeter nettokalt angestiegen. In der Spitze werden in Münster mittlerweile 15,50 Euro pro Quadrat realisiert, und zwar in den Büromarktzonen City, Hafen und Technologiebereich Nord.

Die Kennziffern sind in der jetzt veröffentlichten Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) zusammengefasst. Die Analyse für das Jahr 2020 hat erneut das Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH durchgeführt. Sie zeigt: „Die Marktteilnehmer haben in der Corona-Pandemie einen Gefühlsrausch voller verschiedener Emotionen durchlebt. Das hat sich zusätzlich auf die Entwicklung niedergeschlagen“, erklärt WFM-Geschäftsführer Enno Fuchs und zieht den erzielten Umsatz von nur 78 000 Quadratmetern als Beispiel heran. Nach der Schockstarre und großen Verunsicherung infolge des Corona-Ausbruchs agierten die Marktakteure zunächst mit angezogener Handbremse und dann mit vorsichtigem Optimismus in der zweiten Jahreshälfte.

Die Eigennutzer-Nachfrage, unter normalen Umständen Haupttreiber der Marktentwicklung, sei wegen der abwartenden Haltung über zirka 7300 Quadratmeter nicht hinausgekommen, erklärt Fuchs.

Durchschnittlich 380 Quadratmeter

Die Vermietungsleistung von 70 700 Quadratmetern (minus vier Prozent) befinde sich annähernd auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Durchschnitts. Der Bedarf könne nach wie vor durch das begrenzte Angebot nicht gedeckt werden.

Die Analyse der Büroflächen-Nachfrage anhand der Größenklassen zeigt einen Fokus auf die großflächigen Umsätze über 1000 Quadratmetern (zirka 46 Prozent), wofür insbesondere die hohe Zahl an Umsätzen zwischen 1000 und 2000 Quadratmetern verantwortlich ist. Die zweitstärkste Nachfrageklasse bilden die kleinsten Flächen bis 250 Quadratmetern (knapp 20 Prozent).

Fast zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Größenklasse bis 250 Quadratmeter realisiert. In der Summe konnten im Jahr 2020 etwas über 200 Einzelabschlüsse erfasst werden, die bei einem Gesamtumsatz von 78 000 Quadratmetern einer Durchschnittsgröße von 380 Quadratmetern je Abschluss entsprechen. Die durchschnittliche Umsatzgröße ist gegenüber dem Vorjahr damit um elf Prozent gesunken.

Bis zu 15,50 Euro pro Quadratmeter

Ähnlich wie im vorherigen Berichtsjahr zeigt die Umsatzverteilung in Münster nach Branchen im Jahr 2020 einen sehr deutlichen Schwerpunkt. Der Bereich Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger nimmt mit knapp einem Drittel des Umsatzes (22 800 m²) den ersten Platz ein. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem nur geringfügigen Rückgang um knapp vier Prozentpunkte. Zurückzuführen ist dies laut Wirtschaftsförderung primär auf die Vermietungen an die Stadtverwaltung oder die Bezirksregierung. Die Informations- und Kommunikationstechnologien verbuchen als zweite Branche mit knapp 16 Prozent ebenfalls einen nennenswerten Anteil. Gegenüber dem Vorjahr hat diese Branche ihren Anteil annähernd verdoppelt. Dahinter verbergen sich unter anderem die Umsätze der nicos AG, eines Callcenters sowie der Finanzinformatik. Fast gleichauf liegt die drittplatzierte Branche Beratungsgesellschaften mit knapp 15 Prozent. Ihr Anteil hat sich gegenüber dem Vorjahr ebenfalls verdoppelt.

Der aktuelle Höchstmietpreis ist in Münster, bedingt durch die Nachfrage nach sehr gut ausgestatteten Neubauflächen in der City, im Hafen sowie im Technologiebereich Nord, bei 15,50 €/m² angekommen. Die Durchschnittsmiete in der City in Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Altbauflächen stieg auf 14,00 €/m². In Gebäuden mit gut ausgestatteten Bestands- bzw. Altbauflächen blieb die Durchschnittsmiete in der Innenstadt stabil bei 11,50 €/m², während sie in der Spitze bei 14,50 €/m² liegt.

"Deutlicher Mietpreisanstieg"

„Einen so deutlichen Mietpreisanstieg in allen drei Lagekategorien, in Verbindung mit allen beiden Flächenqualitäten neuwertig und normal, hat es in den vergangenen Jahren in Münster kaum gegeben“, stellt Fuchs fest. „Der Flächenengpass hat im Jahr 2020 nun deutlich seine Wirkung gezeigt.

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